Аренда офисов - (903) 5959309

     Основными тенденциями, проявившимися на рынке офисной недвижимости с момента 1-го издания ЭКОЗ, стали децентрализация рынка, повышение требований ко вновь возводимым проектам, а также увеличение доли класса 'А' в общем предложении.

     На рубеже 2002-2003 гг. ярко выраженные деловые районы города располагались внутри Садового Кольца и на прилегающих к нему территориях, редко приближаясь к ТТК. Для зданий класса 'А' важное значение имеет наличие сформированной бизнес-среды, однако в тот период ее фактически не существовало за пределами центральных районов. Даже очень качественное здание, построенное в периферийном районе, не смогло бы окупиться - спроса на районы вне центра почти не было.

      В 2002 году 76% сделок было совершено по офисам внутри Садового кольца, а разница в ценах между центром и периферией была гораздо значительнее, чем сегодня. К тому же, существовавший тогда объем предложения по качественным площадям вполне помещался в пределах центральных районов.

     Однако за последние два года рынок офисов сделал значительный шаг вперед в количественном и качественном отношении. Общий объем предложения значительно увеличился, и в пределах Садового кольца появился дефицит земельных участков и зданий под реконструкцию.

      В то же время, в связи с ростом экономики РФ, развитием отечественного бизнеса и приходом в Россию иностранных компаний наблюдалось стабильное повышение уровня спроса, поэтому девелоперы стали осваивать новые районы для реализации проектов. Их успех доказал востребованность офисов за традиционной деловой чертой города. В следующие годы интерес девелоперов и арендаторов к районам по Третьему Транспортному кольцу неуклонно возрастал. Уже к I кварталу 2004 года было зафиксировано 30% сделок в пределах ТТК, а к концу 2004 года их доля в общем количестве достигла 37%.

       Не последнюю роль в процессе децентрализации офисного рынка сыграла загруженность основных транспортных артерий в центре города, а также проблемы с парковкой, вызванные недостатком места на улицах и ограниченными размерами стоянок у зданий. В новых деловых районах, расположенных дальше от центра, девелоперы имеют возможность организовать для арендаторов полноценную парковку, а транспортная доступность этих бизнес-центров гораздо удобнее. Следствием децентрализации стало относительное выравнивание цен на офисную недвижимость в пределах всего города. Таким образом, границы традиционных деловых районов Москвы постепенно 'размылись', создав новые очаги бизнес-среды и распространив офисы класса 'А' по всему городу.

       Описанные выше изменения, произошедшие на рынке офисов, расширили представления участников рынка о зданиях класса 'А' и сделали необходимым пересмотр ряда оценочных параметров в Экономической Классификации Офисных Зданий (ЭКОЗ).

       В основной своей массе изменения в классификации коснулись расширения области возможного месторасположения офисных проектов класса 'А' до естественных границ города и более четкого определения основных оценочных параметров. В итоге из целого ряда свойств было выделено 10 характеристик, которые являются наиболее значимыми для пользователей бизнес-центров и приоритетными при определении класса здания.

       Тем не менее, ЭКОЗ ГЕО, как и его предшествующее издание, наряду с инженерными, строительными и эксплуатационными параметрами зданий взаимодействует с такой характеристикой любого проекта, как месторасположение, которое является ключевым фактором в определении стоимости объекта и влияет на его доходность.

        ЭКОЗ ГЕО предусматривает комбинацию оценочных параметров и реальной стоимости объектов. С использованием приведенных ниже схем (Картограмм Ценового Зонирования для офисных зданий классов 'А' и 'В'), составленных на основе теории о географических информационных системах (ГИС), появляется возможность определения реальной стоимости объекта согласно его классу. ГИС представляет собой информационную систему, обеспечивающую работу с пространственно-координированными данными. Информация о пространственных объектах содержится в форме их цифровых представлений. Таким образом, геоинформационные технологии позволяют проводить анализ пространственных данных и на его основе делать оценку районов города с точки зрения стоимости аренды.

      Москва сегодня представляет собой большой мегаполис, динамично развивающийся во всем своем многообразии. Хотя история города насчитывает более восьми столетий, рыночная экономика активизировалась здесь совсем недавно, и рынок офисной недвижимости еще очень молод. Тем не менее, за последние годы на карте города уже стали заметны сформировавшиеся деловые зоны, отличающиеся по своим характеристикам и среднему уровню арендных ставок. Этот процесс позволяет говорить о том, что рынок активно развивается. В то же время, анализ географической ситуации способствует определению векторов будущего развития и помогает выделить наиболее актуальные направления деятельности на офисном рынке.

      Как мы видим на Картограммах Ценового Зонирования (КЦЗ) по офисам класса 'А' и 'В', традиционным лидером среди деловых районов по востребованности и уровню арендных ставок является центр города. Именно здесь в 1990-х годах появились первые офисные здания международного стандарта. Этот район исторически считается престижным, здесь располагаются Кремль и другие правительственные учреждения, а инфраструктура наиболее развита. Сочетание этих факторов привело к возникновению устойчивого стереотипа как у арендаторов, так и у владельцев зданий, и сегодня аренда 1 кв.м в центре города может стоить на $200-300 дороже по сравнению с аналогичным по качеству помещением за Третьим Транспортным кольцом.

      Однако центр города сам по себе неоднороден, и в пределах Садового кольца существует свое зонирование. Так, наиболее элитные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю, район Якиманки, Замоскворечье, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. Вместе с тем, есть области, где цены на офисы несколько ниже - это восточная часть Садового кольца, районы станций метро Курская, Китай-город, Таганская. И все же в целом внутри Садового кольца цены характеризуются общим высоким уровнем.

      Сегментация по перечисленным направлениям, как показано на КЦЗ, усиливается по мере удаления от центра, в поясе между Садовым и Третьим Транспортным кольцом. Именно здесь сегодня наблюдается самая высокая строительная активность и появляется большое количество новых зданий. Это обусловлено тем, что в центре города практически не осталось возможностей для нового строительства, и девелоперы начали осваивать более удаленные районы. Важное значение в усилении децентрализации имеет транспортная перегруженность центральных улиц и сложности с парковкой. За Садовым кольцом ситуация на дорогах более благоприятна, а размеры участков позволяют организовать достаточный паркинг для арендаторов.

      Отдельного внимания в этом поясе заслуживает проект ММДЦ 'Москва-Сити' на Краснопресненской набережной, который имеет потенциал нового делового центра города. Он предполагает создание обособленного делового квартала, где в ближайшие годы будут возведены высококлассные офисные площади. Профессионализм девелоперов и уровень проектов в рамках 'Москва-Сити' позволяют говорить о высоком ценовом потенциале района, который установит новые стандарты офисов класса 'А' и сможет конкурировать с центром города.

      Как видно на КЦЗ, из остальных районов наиболее развиты и привлекательны здесь Белорусская-Новослободская деловая зона, запад и юго-запад в районе Кутузовского проспекта, Хамовников. В районе Таганской и Воронцовской улиц офисное строительство началось во второй половине 1990-х годов, и многие возведенные в то время здания сегодня утратили актуальность на фоне современных проектов, поэтому для района характерна определенная стагнация. В районе Курской офисная недвижимость начала развиваться недавно, деловой облик района еще не в полной мере сформировался, и уровень цен здесь в целом ниже.

      Децентрализация офисного рынка часто сочетается с распространенной тенденцией к перепрофилированию промышленных зон. Так, уже сложились районы, где идет активный процесс редевелопмента и широко представлены реконструированные объекты класса 'В' - это Павелецкая, Шаболовская-Тульская и Бауманская зоны. Как показано на КЦЗ, средний уровень цен здесь ниже, чем, например, около Белорусской, так как структура застройки районов и наличие промзон ориентируют офисы на класс 'В' и в целом понижают уровень бизнес-среды.

      Пояс между ТТК и МКАД отличается еще большей разнородностью. Он пока не обрел широкой популярности среди девелоперов и арендаторов, однако и здесь уже стали заметны проявления децентрализации. Если в конце 1990-х годов девелоперы даже не рассматривали возможность строительства качественных бизнес-центров в периферийных районах Москвы, то сегодня уже можно говорить о перспективных районах и направлениях. В первую очередь, это юго-запад (Профсоюзная, Ленинский проспект, Воробьевы Горы, Университет) и северо-запад (Ленинградский проспект), где цены наиболее высоки и уже реализуется ряд интересных проектов класса 'А'. Заметным явлением в ключе децентрализации стал бизнес-парк 'Крылатские Холмы' на западе Москвы, неподалеку от МКАД. К слову сказать, цены на западе города имеют высокие значения не только ввиду престижности района, но также из-за крайне малых объемов нового строительства и, соответственно, дефицита офисов международного стандарта. Наблюдается некоторое оживление в районе Электрозаводской и Семеновской - здесь девелоперы больше ориентированы не на новое строительство, а на реконструкцию промзон в офисные комплексы класса 'В'.

      В целом, наименее развитыми остаются восточное, юго-восточное и северное направления, а наиболее привлекательны запад и юго-запад. Такая картина дифференциации обусловлена тем, что на востоке Москвы отсутствуют значимые в масштабах города объекты инфраструктуры, а транспортные магистрали менее перспективны. Привлекательность центра уменьшилась ввиду транспортной загруженности, так что его лидерство можно объяснить в большой мере психологическими причинами, подталкивающими арендаторов искать офисы в пределах Садового кольца. В то же время, близость к важным транспортным артериям, к направлениям международных аэропортов Шереметьево, Домодедово и Внуково улучшает имидж новых деловых районов.